Your search results

Строим жилье через жилищные облигации

Posted by admin on 18.02.2010
| 0
Категория: Недвижимость в Беларуси, Строительство

Автор: Елена МАСЛОВСКАЯ

Источник:  Газета «Недвижимость Белоруссии»

Одним из способов привлечения средств граждан при строительстве жилья является жилищная облигация. Как работает данный инструмент, в чем преимущества жилищных облигаций перед другими способами привлечения средств граждан при строительстве и финансировании жилья, например, долевым строительством, и многое другое, мы попытались выяснить у заместителя генерального директора строительной компании «ТАМБАЗ», являющейся одним из основных эмитентов-застройщиков, Марины Хаютиной.

По информации Департамента по ценным бумагам Минфина РБ по состоянию на 1 января 2010 года в Беларуси в обращении находится 79 выпусков жилищных облигаций в белорусских рублях 8 застройщиков на общую сумму эмиссии свыше Br243 млрд. 642 млн. и 2 выпуска облигаций в долларах США 2-х застройщиков на сумму эмиссии немногим более 1 млн.долл.США. Эмитентами ценных бумаг в долларах США являются компании «ГородСтрой» ООО и «Лада ОМС-Холдинг» СП ЗАО. Эмитентами жилищных облигаций в белорусских рублях – компании «ДАМААН» УП, «Карпович» ООО, «Пригородстройинвест» ООО, «Промекс» СП ООО, «СИ-Трейдинг» СООО, «ТАМБАЗ» СООО, «Трест промстрой» ПС ЗАО, «10 Управление начальника работ» ОАО. Из перечисленных выше самыми крупными эмитентами являются компании «ТАМБАЗ» (28 выпусков на общую сумму эмиссии свыше Br120 млрд. 713 млн. и «Карпович» (34 выпуска на общую сумму эмиссии более Br60 млрд. 505 млн.).

Для сравнения: по состоянию на 1 сентября 2009 года в Беларуси в обращении находился 71 выпуск жилищных облигаций 6-ти застройщиков на общую сумму эмиссии свыше Br183,4 млрд. В 2008 году сумма эмиссии жилищных облигаций составляла Br113,4 млрд., что в 2,9 раза больше объема зарегистрированных выпусков в 2007 году. Данные цифры говорят о том, что интерес к жилищным облигациям как одному из способов финансирования и приобретения жилья растет.

Жилищным облигациям уделили внимание и на парламентских слушаниях, которые прошли в декабре 2009 года. Кроме того, о способах привлечения средств граждан на строительство жилья зашла речь 10 декабря прошлого года и на презентации Национального обзора жилищного сектора Беларуси. Так, в частности, как сказала председатель постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания Галина Полянская, в нашей стране жилищная облигация по сравнению с долевым строительством и организациями граждан-застройщиков – инструмент относительно новый и малоиспользуемый на практике (в отличие от зарубежных стран). «С учетом того, что более активное использование жилищных облигаций может способствовать решению жилищной проблемы, необходимо стимулировать развитие системы банковского кредитования населения на покупку жилищных облигаций», — выразила свою точку зрения председатель комиссии.

Данную точку зрения подтвердила в беседе с корреспондентом «НБ» и замдиректора строительной компании «ТАМБАЗ» Марина Хаютина, отметив, что в настоящее время наблюдается очень слабая вовлеченность белорусских банков в кредитование населения при строительстве жилья через жилищные облигации. На сегодняшний день данным видом кредитования занимается только ОАО «Белинвестбанк».

Ранее кредиты на эти цели выдавал и ЗАО «АКБ «Белросбанк». Однако поскольку кредиты предоставлялись в валюте, а валютное кредитование в Беларуси, как известно, было в прошлом году запрещено (и пока о его возобновлении не идет речи, что подтвердил и Петр Прокопович, председатель правления Нацбанка, 27 января текущего года на пресс-конференции), банк прекратил данный вид кредитования.

Что же касается кредитов ОАО «Белинвестбанк» на приобретение жилищных облигаций, то они предоставляются в белорусских рублях под 26% годовых. Однако, поскольку данный банк выступает партнером строительной компании «ТАМБАЗ», гражданам, приобретающим жилищные облигации данного эмитента-застройщика, кредиты предоставляются под 19% годовых. Сумма кредита зависит от платежеспособности гражданина и может составлять до 80% стоимости квартиры.

Как отметила в беседе М.Хаютина, сегодня существует и другая проблема – невозможность привлечения льготных кредитов. В настоящий момент договоры покупки жилищных облигаций для строительства квартиры не подлежат льготному кредитованию в соответствии с законодательством (в отличие от долевого строительства и ЖСК).

На сегодняшний день для компании «ТАМБАЗ» этот вопрос не стоит очень остро, т.к. компания ведет строительство «дорогих» объектов в центре города, в себестоимость которых входят и отселение частного сектора, и разработка индивидуальных проектов. Однако если говорить об универсальности такого инструмента, как жилищная облигация, то необходимо учитывать и возможность использования этой ценной бумаги и при строительстве панельных домов по типовым проектам на свободных площадках – «недорогого» жилья, часть которого приобретается лицами, стоящими в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

А сейчас более подробно расскажем о самом механизме строительства жилья через жилищные облигации. В принципе, он достаточно простой. Но поскольку это относительно новый инструмент, некоторым гражданам он не совсем понятен.

Жилищная облигация – это ценная бумага, которая, говоря простым языком, подтверждает тот факт, что тот, кто ее купил, приобрел какую-то часть жилплощади в доме. То есть каждая жилищная облигация имеет свой жилищный эквивалент. По законодательству этот эквивалент может составлять минимум 0,1 кв.м квартиры. Но, как правило, для простоты расчетов застройщики используют облигацию, жилищный эквивалент которой составляет 1 кв.м квартиры. К примеру, если человек в строящемся доме хочет приобрести квартиру общей площадью по проекту 100 кв.м, он должен на этапе строительства дома приобрести 100 облигаций. При этом, пояснила М.Хаютина, приобретает ли он их сразу одним платежом либо с рассрочкой платежа на весь период строительства, на суть взаимоотношений со строительной компанией это не влияет. Но до ввода дома в эксплуатацию все 100 жилищных облигаций должны быть гражданином приобретены. И когда дом будет введен в эксплуатацию, когда он будет инвентаризирован и зарегистрирован, застройщик погасит каждому владельцу имеющийся у него пакет облигаций, предоставив взамен жилое помещение.

Тем не менее, пояснила замдиректора, очень редко на практике получается, что фактическая площадь квартиры получается ровно 100 кв.м. Она может быть как меньше (например, 99,8 кв.м), так и больше (например, 100,2 кв.м) площади, указанной в проектной документации. В подобных случаях компания «ТАМБАЗ» делает перерасчет. Если, к примеру, квартира будет иметь площадь 100,2 кв.м, а у гражданина на руках имеется только 100 облигаций, он доплатит строительной компании за 0,2 кв.м по той цене, по которой им была оплачена последняя облигация. Если же квартира будет 99,8 кв.м, возвращать денежные средства гражданину будет уже застройщик.

Если обратиться к истории вопроса, то, как пояснила замдиректора, с момента выхода осенью 2009 года постановления Минфина № 115, работать с жилищными облигациями стало гораздо проще. В документе последовательно и четко прописаны все этапы работы эмитента (застройщика) с гражданином (владельцем пакета жилищных облигаций), их права и обязанности. Если ранее, до выхода указанного постановления, эмитенту приходилось многие непрописанные в нормативных документах вопросы решать в индивидуальном порядке с заинтересованными инстанциями, то сегодня все эти вопросы решены на законодательном уровне.

В соответствии с постановлением Минфина гражданин, решивший строить квартиру через жилищные облигации, должен вначале обратиться к застройщику и заключить с ним Соглашение (Договор), в котором будут оговорены условия их дальнейшей совместной работы. Если резюмировать, то на основании этого Соглашения эмитент берет на себя обязательства в установленный срок построить указанный дом, в оговоренные сроки по указанной стоимости продать гражданину необходимое количество облигаций, а после ввода дома в эксплуатацию в счет погашения облигаций передать гражданину оговоренную квартиру. В свою очередь гражданин берет на себя обязательства в указанные сроки по указанной стоимости оплатить необходимое количество облигаций и после ввода дома в эксплуатацию указанную квартиру принять в счет погашения облигаций.

Эмитент имеет право самостоятельно заниматься размещением облигаций, однако большинство для этих целей привлекает профучастников рынка ценных бумаг (брокеров). К примеру, компания «ТАМБАЗ» работает с ОАО «Интертраст групп». В настоящее время это основной профучастник, работающий с эмитентами жилищных облигаций. Эмитент заключает с профучастником договор поручения, на основании которого брокер от имени эмитента осуществляет все операции с его ценными бумагами. Поэтому гражданин, подписавший Соглашение с застройщиком, должен обратиться к профучастнику и заключить Договор размещения (купли-продажи) жилищных облигаций. По данному Договору эмитент продает, а гражданин покупает необходимое ему количество облигаций по указанной стоимости. Договор от имени эмитента подписывает профучастник. Что касается услуг последнего, то их оплачивает продавец (эмитент). Далее гражданин на основании этого Договора размещения производит оплату жилищных облигаций на расчетный счет эмитента через любое отделение банка.

Жилищные облигации существуют в бездокументарной форме, в виде электронных записей на счетах «депо» в депозитарии ценных бумаг. Как только застройщик-эмитент видит поступление денежных средств от гражданина, он (либо профучастник) направляет в депозитарий поручение, в соответствии с которым производится списание оплаченных облигаций со счета «депо» эмитента и зачисление их на счет «депо» гражданина, открытый на его имя. Выписка со счета «депо» гражданина, направляемая ему депозитарием по почте, и есть подтверждение того, что он (гражданин) является владельцем указанного количества ценных бумаг определенного выпуска.

В случае привлечения кредитных ресурсов, гражданин в дополнение к привычному пакету документов и справок должен предоставить в ОАО «Белинвестбанк» Соглашение (Договор) с эмитентом-застройщиком, Договор размещения жилищных облигаций и выписку со счета «депо», подтверждающую, что им собственными средствами оплачено как минимум 20% от необходимого пакета облигаций. В случае принятия банком положительного решения о предоставлении кредита, банк от имени гражданина в счет оплаты облигаций перечислит недостающую сумму на счет эмитента. Впоследствии банк оформит залог пакета жилищных облигаций. При этом, даже если из пакета облигаций банк кредитует лишь малую часть, в залог он возьмет все равно весь пакет ценных бумаг, потому что право на квартиру возникает только в случае обладания полным пакетом облигаций.

В дальнейшем, после ввода дома в эксплуатацию, проведения технической инвентаризации и регистрации создания капитального строения специалистами агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, эмитент (застройщик) подписывает с гражданином (владельцем пакета облигаций) акт приемки-передачи. Данный акт является одновременно достаточным документом как для оформления правоустанавливающих документов на построенную квартиру на имя гражданина, так и подтверждением погашения эмитентом пакета жилищных облигаций. В случае использования кредитных средств для покупки жилищных облигаций банк потребует дальнейшего оформления договора ипотеки.

Если говорить о преимуществах строительства жилья через жилищные облигации для граждан, то их несколько. Во-первых, участвуя в таком строительстве, гражданин получает больше гарантий возврата вложенных средств в случае непредвиденных обстоятельств, нежели при строительстве жилья долевым способом. Как пояснила Марина Хаютина, замдиректора строительной компании «ТАМБАЗ», сегодня при долевом строительстве отсутствует обязательное страхование ответственности застройщика. А ведь при строительстве существует вероятность, пускай и небольшая, что по каким-то причинам дом может быть не достроен. Например, если случится так, что в процессе строительства обанкротится застройщик. Или, к примеру, вскроется какой-нибудь факт, препятствующий строительству дома на предоставленной площадке, и стройка заморозится. По законодательству при невозможности довести строительство дома до конца и расторжении договора долевого строительства деньги должны быть возвращены участнику строительства в течение 6-ти месяцев. Однако даже очень крупный застройщик (каким бы порядочным и зарекомендовавшим себя он ни был), как бы он того не хотел, все равно вряд ли сможет вернуть деньги всем «дольщикам» по той простой причине, что у застройщика их просто нет – они вложены в строительство этого объекта. Чтобы вернуть деньги какому-нибудь одному «дольщику», к строительству надо привлечь другого «дольщика». А как его привлечешь, если стройка заморожена?

В этом плане, если бы дом строился через жилищные облигации, то у гражданина была бы дополнительная гарантия, т.к. облигации должны быть обеспечены банковской гарантией либо страховой защитой. Иными словами, банк или страховая компания гарантируют гражданам возврат вложенных средств (правда, без индексации) в случае неисполнения застройщиком-эмитентом своих обязательств, том числе и в случае несвоевременного завершения строительства.

Второй плюс жилищных облигаций по сравнению с долевым строительством заключается в том, что эти ценные бумаги имеют возможность обращения на вторичном рынке. Как пояснила М.Хаютина, если гражданин по каким-то причинам передумает строить квартиру, то он, как владелец облигаций, может продать их любому другому лицу, по сути, уступая свои права на квартиру. Причем сделать это можно на любом этапе строительства дома. Продать облигации можно и по более высокой цене, нежели они приобретались у эмитента. Здесь все будет зависеть от договоренностей сторон. Получается, что на облигациях в некоторых случаях можно даже заработать.

Еще одно отличие работы через облигации по сравнению с долевым строительством заключается в контроле деятельности застройщика и расходовании им средств граждан. Вероятно, это отличие в практической плоскости для будущего владельца квартиры имеет меньшее значение, чем дополнительные гарантии или возможность переуступки своих прав, однако упомянуть о нем следует. Если застройщик работает по договорам долевого строительства, то основная часть привлекаемых средств граждан аккумулируется на специальном счете. Целевое расходование денежных средств со спецсчета на строительство дома постоянно контролируется банком, который указанный счет обслуживает.

В случае использования жилищных облигаций деньги аккумулируются на текущем (расчетном) счете, и при дальнейшем расходовании средств обслуживающий банк не обязан отслеживать их целевое использование на строительство конкретного объекта. Данное обстоятельство, с одной стороны, может насторожить потенциального покупателя. Однако и тут есть положительные аспекты. С расчетного счета застройщик может, например, осуществлять «перекрестное финансирование» нескольких строящихся домов, что помогает поддерживать равномерное финансирование объектов, находящихся на разных стадиях готовности без ущерба для каждого дома в отдельности.

В числе мер дополнительного надзора за деятельностью застройщика-эмитента можно также назвать и контроль банка (страховой компании), которые выступили гарантами выпуска жилищных облигаций. Отслеживание финансового состояния застройщика позволяет «гаранту» снизить свои риски, т.е. предотвратить ситуацию, при которой необходимо платить по обязательствам эмитента-застройщика.

Еще одной «обеспечительной» мерой является учет Департаментом по ценным бумагам при Министерстве финансов РБ общего количества выпускаемых эмитентом жилищных облигаций. Застройщик не имеет права зарегистрировать облигаций больше, чем общая площадь квартир в строящемся доме. Например, если строится дом суммарной площадью квартир 10 000 кв.м, то жилищный эквивалент выпущенных облигаций не может превышать 10 000 кв.м. Таким образом, исключается возможность продажи одной квартиры дважды.

За списанием, зачислением и обращением жилищных облигаций на счетах «депо» эмитента и владельцев облигаций следит депозитарий эмитента. «ТАМБАЗ», как и большинство эмитентов, для этих целей заключает договоры на оказание подобной услуги с РУП «Республиканский центральный депозитарий ценных бумаг».

Еще одной привлекательной стороной жилищной облигации является относительная свобода эмитента-застройщика в назначении как номинальной стоимости, так и стоимости, по которой он фактически продает ее будущему владельцу квартиры, в отличие от долевого строительства, где цена метра строго привязана к сметной стоимости и корректироваться может только в соответствии со статистическими индексами изменения стоимости строительно-монтажных работ. И если с первого взгляда данный факт может насторожить потенциального покупателя, на практике это имеет положительный эффект при реализации проекта строительства дома, что в конечном итоге и является целью как застройщика, так и граждан. Именно возможность заключать договоры по заниженной стоимости позволила застройщикам, использующим жилищные облигации, пережить непростой 2009 год, не снизив при этом темпов строительства. Иными словами, при необходимости застройщик-эмитент, чтобы не допустить остановки строительства, имеет возможность некоторое количество квартир продать себе в убыток, компенсировав эти потери в дальнейшем по новым договорам после стабилизации рыночной ситуации. Те же застройщики, которые строят жилье долевым способом, оказываются в более жестких рамках. Именно из-за обязанности определять стоимость в соответствии со сметой они лишены рычагов регулирования ценообразования. Такая ситуация и возникла в 2009 году. Покупателей по целому ряду причин перестала устраивать стоимость, предлагаемая застройщиком в соответствии со сметой, и они перестали заключать договоры. Застройщик же более низкую цену предложить не мог. В этой ситуации строительные компании были вынуждены для завершения строительства прибегать к использованию банковских кредитов. И в дальнейшем при продаже квартиры в цену входила уже не только себестоимость, но и все понесенные издержки, связанные с обслуживанием этих кредитов. В конечном итоге это отразилось непосредственно на гражданах, которые эти квартиры купили.

К числу положительных сторон работы с жилищными облигациями для граждан можно также добавить и фиксирование стоимости строительства. Так, гражданин, оплативший необходимый пакет облигаций, в дальнейшем застрахован от необходимости доплачивать в случае удорожания строительства. Так как в независимости от того, сколько в конечном итоге строительной компании стоило построить дом, она обязана предоставить владельцу жилищных облигаций при погашении квартиру. А в случае если проект оказался более дорогой, чем застройщик планировал, то отвечать за это ему придется, лишаясь своей прибыли. В соответствии же с законодательством, регулирующим долевое строительство, в случае увеличения стоимости строительства, вызванной корректировкой проекта или удорожанием стоимости строительных материалов, застройщик вправе откорректировать смету и вынудить дольщика возместить дополнительные затраты.

По мнению М.Хаютиной, строительство жилья через жилищные облигации – в целом инструмент очень хороший, хотя пока и нешироко используемый. Особенно этот механизм привлекателен для застройщиков, реализующих сложные проекты на площадках, требующих снос уже имеющейся застройки. В этом случае организация, получившая разрешение на строительство, может уже на этапе отселения существующих домовладений привлекать средства граждан. В противном случае все расходы по отселению, сносу, разработке рабочего проекта и составления смет (подготовительный период) должны будут оплачиваться за счет кредитов, что, в конечном итоге, отразится на стоимости каждого строящегося метра, так как привлечение средств дольщиков возможно только после завершения всех указанных выше работ и опубликования проектной декларации. Конечно, для застройщиков, которые получают пустой участок и «привязывают» к нему типовой проект дома с уже разработанной сметой, работа по договорам долевого строительства является более интересной, поскольку расширяется круг потенциальных дольщиков, которые намерены привлекать льготные кредиты.

Подводя итог, можно сказать, что у жилищных облигаций, как и у долевого строительства, есть свои плюсы и минусы как для застройщиков, так и для граждан. Просто в каждой конкретной ситуации один из этих способов является более приемлемым. Главное, не стоит бояться по причине того, что это нечто новое. Не все новое – плохое.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

  • Обратная связь

    [contact-form-7 404 "Not Found"]
  • Расширенный поиск

    More Search Options